龙丹道：“潘总.您这样做法不是违反了城市规划了吗.”.潘大福就道：“这有什么违反的.我们交了钱.政府得了利.还增加了GDP.这叫双赢”.龙丹道：“这可真是搞地皮啊.不是GDP了”.潘大福就笑道：“现在的华夏.搞地皮就是GDP.这有什么奇怪的.等你介入这个行业.你就明白了”.龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办.或者是钉子户什么的”.潘大福就道：“这个我们根本就不用管.我们把地拿到以后.就把拆迁交给政府.再不济就交给拆迁公司.这个就不用我们操心了”.龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊.这里面还真有道道.
于是.龙丹就问道：“政府的官员就这么听话.为你服务.”.潘大福就道：“这个更简单.把预售的房子送给他们几套.事情就解决了.他们表面上市为了GDP.可背后沒有利益谁肯为你服务啊.这也是公开的秘密.老弟.这一手.你可要学着点.不然的话是吃不开的”.老弟想想.也是这么回事.虽然自己以后不会这么做.可现在的形势确实是这样的.
龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚.知道的就是多.以后您的地产公司还会更上一层楼的”.潘大福到不以为龙丹这是奉承.自豪的说道：“那是自然.只要政策不变.我们地产业的利润就不会降低.我们的利益就不会受损害.就拿你卖出去的十套别墅來说吧.我拿地的时候.每亩也就400万.加上送出去的福利200万.拆迁等各项费用也就100万.建起房子來人工材料也就100來万.加起來总共800來万.可是卖出去的价格确实1400多万.这里面的利润有多大.整整600多万.也就是说.你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万.这还是不怎么赚钱的.我们是以开发公寓为主的.要是专做别墅的.利润更高.不翻上一番.他们是不会出手的”.
龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了.这可是真是利润大的吓人”.潘大福一听就笑了.这时的潘大福酒也喝了不少了.说话自然也就嘴上沒有把门的了.就对龙丹道：“老弟哦.你还是老实人啊.现在做房地产的哪有用自己的钱的.那不是傻瓜吗”.龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊.难道用投资公司的钱.”.潘大福就笑道：“老弟.真有你的.用银行的钱啊.我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款.要是我们这样的人不去贷款.那银行吃什么啊.”.
龙丹问道：“银行的钱就这么好贷.”.潘大福就道：“我跟你说吧.你只要用少量的钱拿到地以后.就可以找人评估了.把估值做高几倍.再抵押给银行.钱不就來了.然后再去拿地.再抵押贷款.这样几次滚下來.雪球就滚大了.你不就有钱了.实话跟你说吧.就是现在大街上开宝马奔驰的沒有几个不贷款的.开100万豪车的起码就有上千万贷款.要是能开起千万豪车的.那他的贷款沒有几十亿也有个十亿八亿的.不然也养不起车啊”.
龙丹虽然经商多年.真正贷款的时候还不多.除了当初为了贷款千万.导致破产以外.以后的龙丹是轻易的不贷款.就是后來贷款也是银行求着沒有办法才向银行搞了一些.贷款的这些道道.龙丹还真的不甚明白.怪不得有人说.要是华夏的房地产要是跨台了.银行也会跟着破产.还真的不假.华夏有几万家房地产公司.所贷的资金绝对是一个天量.说不定就占银行存款的五六成.要是房地产泡沫破灭了.那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的.到了那时.就算是国家开动印钞机.也是來不及的.何况.国家也不敢那么做.那样的话.只会引发更大的金融危机.或者是爆发通货膨胀的.
一般说來房地产利润率大约在25%左右.这个说法并不过分.如果仅仅从“利润率”來算.房地产的“利润率”普遍在这个概率左右.问題是.你投入了1个亿.净赚了2个亿.这个帐怎么算.利润率和投资回报率是两回事.这个问題大家要先搞清楚.
如某项目销售总额10亿元.净利润2.5亿元.你的利润率当然是25%.问題是.你投入了1个亿.净赚了2个亿.这个帐怎么算.利润率和投资回报率是两回事.这个问題大家要先搞清楚.我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元.按照国家政策分期交纳.首期30%.实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%.建安总成本为3亿元.但根据相关规定.主体封顶以后即可拿到预售房许可证.通常情况下.到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右.也就是说.建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候.项目就已经开始销售了.再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等.
结果是.你只用2.5亿元左右的投资.就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润.这个项目的投资回报率是不是100%呢.说房地产利润率200%、300%那是夸大.开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上.最高能达到70%左右.土地成本25%.各项纳税25%.就已经50%了.还有各种名目的行政事业收费呢.所涉部门达30多个.仅消防审图费一项.每平米高达2元.别小看这两块钱.10万平米就是20万.消防管理部门什么都不干.章子一盖.20万元就到手.还不包括灰色部分.如果我这个章子给你不盖呢.你知道什么意思.回去准备私下的意思吧.利润率200%绝对不可信.但资金回报率100%以上.完全是可信的.
就拿一个项目來说.总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元.销售额4.2亿元.净利润1.1亿元.利润率26%.但公司投资这个项目的时候.帐面准备资金只有6000万元.也就是说.拿6000万元的投资.净赚1.1亿元.投资回报率多高.问題的症结出在两个环节：土地供应环节.土地出让金是不是100%交纳.预售房制度.开发商是不是到现房完成以后再销售.假如这两个环节上的漏堵住了.投机行为才有可能减少.
囤地问題.开发商囤地行为并不普遍.媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩.这是媒体记者不懂房地产用地性质.“新月园”持有的土地.是旅游用地.是用來开发旅游项目的.不是用于房地产开发的商业开发用地.再大的地产商也囤不起地.这些年房价这么好.一个项目从开发到销售完成.这一个阶段内价格就可能翻番.谁手头有地愿意囤着呢.囤得起吗.但确实有企业在囤地.而且数目不小.中间环节上滋生的腐败惊人.
我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞.行业外的人可能不知道.土地拍卖公示里.土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质.所谓“储备用地”.就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地.那些老国有企业的利益集团.就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人.做为土地现阶段的合法持有人.不经过他们的同意.这块地就进入不到流转、拍卖程序当中.要想拿他们的地.你先得跟他们谈.谈妥了.再由他们來申请土地部门挂牌出让.
这个谈判过程.就是一个利益交换过程.回到以前.谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权.都是和政府领导存在关系的权力团伙.现在.他们合法占有国有土地.房地产企业看中他们的土地.先跟他们谈.条件谈好以后.要走挂牌程序.怎么办.他们有的是办法.先把地面建筑物进行评估.评估成天价.然后申请拍卖.真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了.挂牌只是个程序.最后如愿以偿流转到协议买家的手中.
这个过程太黑了.黑到你无法想象其中真假.有一个本地房产企业.是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司.这个公司成立以后屁事不干.依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业.十年來.这家企业沒盖过一平米房子.就靠卖地.股东们个个成了亿万富翁.董事长曾经得意洋洋的跟我说.等手头最后三宗地卖完.他就移居海南去了.他在那面的别墅装修好已经好几年了.
目前的土地招拍挂制度是高房价问題的“万恶之源”.因为招拍挂不断推高地价.促进了房地产价格的猛烈上涨.在土地局.每一个人都是土地买卖的私下参与者.因为.每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所.他们掌握着第一手信息.看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系.私底下达成转让协议.等挂牌公告出來.一切都在私底下先谈好了.就剩下走一个程序了.